Geçen yıl emlak şiddetli sarsıntılara girdi. Önce beş dairenin oturma odalarının bir şelale gibi düşerek iki sakinin hayatını kaybettiği Gurugram’daki Chintels Paradiso’da ve ardından Supertech ikiz kulelerinin belediye başkanının emriyle yıkıldığı Noida’da. Yüksek Konsey. İkincisi, Hindistan’da daha önce hiç denenmemiş bir yıkımın her detayının sürükleyici bir realite şovu gibi yutulduğu ulusal bir gösteriye dönüştü. Toz şimdi yatıştı, ancak kapanma yok. Politikalar, süreçler ve düzeltici eylemlerle ilgili önemli sorular yanıtlanmayı beklemektedir. Onları 6C’lere sıkıştırdık. Bir bakış:
İzin
Daireyi satın alıp planı incelediğinizden beri konut derneğinizin yerleşim planı değişti mi? Bu değişikliğin farkında mıydınız? Bu sorular, İkiz Kuleler’in bulunduğu yer olan Emerald Court’un RWA’sının hukuk savaşının merkezinde yer alıyordu. Mahalle sakinleri, anlaşmaya varamadıklarını ve mahkemeye başvurduklarını söyledi.
Yasalar, yerleşim planı değişikliği için bir projedeki alıcıların çoğunluğunun onayının gerekli olduğunu zorunlu kılar, ancak bu süreç, müsamahakar yöneticilerin planı değiştirmek için çok az şey yapması nedeniyle şeffaflık eksikliği nedeniyle gölgelenmiştir. İznin olmamasıyla ilgili alıcılardan gelen şikayetler çeşitli yasal forumlara ulaşmaya devam ediyor. Bu yılın başlarında, Ulusal Tüketici Forumu, Gurgaon’daki bir konut projesindeki bir kulenin inşaatını izin alınmadığı için yasa dışı olduğunu ileri sürerek durdurdu. Ayrıca, geliştiricilerin yerleşim planı değişikliği ile ilgili duyurularının diğer şehirlerdeki gazetelerde yayınlandığını da kaydetti (Guwahati bunlardan biriydi).
Komplo
Alıcılar onlarca yıldır sektörle ilgili belirli bir şeffaflıktan şikayet ediyor – gizli maliyetler, küçük yazılar, bir daire teslim edildiğinde değişen broşür vaatleri vb. Bugün şeffaflık gelişti ve 2016’dan beri rera dikkatsizlik, ama sis kalkmadı. Katkıda bulunan önemli bir faktör, geliştirme yetkililerinin ve emlakçıların, alıcıların çıkarlarından ziyade birbirlerinin çıkarlarını desteklemek için uyum içinde çalışmış olmalarıdır. Örneğin, İkiz Kuleler davasının ele alınmasında, Yüksek Mahkeme oturumu – Adalet DY ChandrachudO zamandan beri CJI olarak devralan , kısmen – Noida yetkilileri ve komisyoncu arasında “gizli anlaşma” ve “alçak bir suç ortaklığına” bölündü. Geçen yıl eyalet hükümeti, Noida’nın performansına ilişkin kapsamlı bir CAG denetimi yaptı ve bu, Yüksek Mahkeme’nin hem politika hem de prosedürde bir dizi ciddi kusur bulduğunu tekrarladı. Ancak, geliştirme yetkilileri eski yapılarla çalışmaya devam ediyor. Değişen, bunların hem mahkemeler hem de alıcılar tarafından denetlenmesidir. Ama bu uzun vadeli bir çözüm olamaz. Bu acil reform ihtiyacı olan bir alandır
Maddeleri
Emlak sözlüğünde, bugünlerde en çok kullanılan kelime, temel olarak belirli bir arsa üzerinde ne kadar inşa edebileceğinizi tanımlayan taban alanı oranının kısaltması olan FAR’dır. FAR, hükümetler için meşru bir gelir akışı ve önemli bir şehir planlama aracıdır. Ancak, İkiz Kuleler örneğinin de gösterdiği gibi, kafa karıştırıcı olabilen, tahsis edilme şeklidir. Mülkiyet politikaları, FAR gibi sürecin çeşitli bölümlerini etkileyen, zaman zaman başvurulan ve değiştirilen tüzüklerle değişmeye devam ediyor. Bu nedenle, bir politika sapmasından kaynaklanan bir sorunun kökenlerinin izini sürmeye çalışmak, bir kanunlar labirentini deşifre etmek anlamına gelir. Her şeyin rahatlığıyla karakterize edilen bir çağda, neden alıcının rahatlığına öncelik verip poliçeden sürece kadar her şeyi basit bir izleme mekanizmasıyla bir devlete veya Rera portalına koymayasınız?
Güvenmek
NCR’nin emlak piyasası yıllardır güven uyandırmayı başaramadı. Konut projeleri programın yıllarca gerisinde kalırken, Jaypee Infratech ve Amrapali, mahkeme kontrolünde uzun kararlar alıyor. Alıcılar için bekleme sonsuz görünüyordu. Ancak İkiz Kuleler’in yıkılması, tüm usul onaylarını aldığı için güveni başka bir boyutta sarstı. Duruşmanın kendisi adli soruşturma testini geçemedi. Paradiso’nun çöküşü süreçteki güven faktörünü de sarstı. Bunu düzeltmek devlet hükümetlerinin elindedir. Güven, süreç açık ve etkili olduğunda gelir. Evlerin zamanında teslim edilmesini sağlamak ve alıcılara konutla ilgili şikayetler için tek pencerede çözüm sağlamak uzun bir yol kat edecektir.
Sertifikasyon
Yeni daireniz taşınmak için güvenli mi? Vaat edilen tüm olanaklar mevcut mu? Tüm asansörler çalışıyor mu? Yangından korunma cihazı düzgün çalışıyor mu? Muhtemelen hayatınızın geri kalanında evim diyeceğiniz bir yer için bu soruların olması doğaldır. Ve size şeffaf cevaplar vermek komisyoncunun ve hükümetin işidir. Ancak Chintels Paradiso’nun (yukarıda resmedilmiştir) çökmesinden sonra, size evin taşınabileceğini söyleyen bir belgeye – oturma belgesi veya OC – temel güven sarsıldı. Trajedi aynı zamanda diğer birçok toplum arasında inşaat kusurlarına ilişkin benzer şikayetleri artırdı ve hem Gurgaon hem de Noida’da yapısal denetim politikalarının formüle edilmesiyle sonuçlandı. Ancak bir denetim mekanizması güven verici olsa da, OK düzenleme sürecindeki boşlukların nasıl kapatılacağı sorusu yanıtlanmayı beklemektedir.
Temizlemek
UP hükümetinin Noida hakkındaki CAG raporunu eyalet meclisine sunma kararı bir niyet beyanıydı. Ayrıca proaktif olarak bir tane oluşturdu OTURMAK ve SC’nin İkiz Kuleler’i kolaylaştıran yetkililerin kovuşturulması emrini vermesinin ardından bir soruşturma başlattı. CAG yıkıcıydı. “Denetim önemli politika eksiklikleri buldu… Noida yönetim kurulu, yönetim ve memur seviyelerinde başarısızlıklar gözlemlendi” dedi. Eyalet, Noida Otoritesinin reformu için henüz bir yol haritası çıkarmadı. Haryana’da planlama departmanındaki memurların rolü, alıcılar tarafından defalarca sorgulandı.
İzin
Daireyi satın alıp planı incelediğinizden beri konut derneğinizin yerleşim planı değişti mi? Bu değişikliğin farkında mıydınız? Bu sorular, İkiz Kuleler’in bulunduğu yer olan Emerald Court’un RWA’sının hukuk savaşının merkezinde yer alıyordu. Mahalle sakinleri, anlaşmaya varamadıklarını ve mahkemeye başvurduklarını söyledi.
Yasalar, yerleşim planı değişikliği için bir projedeki alıcıların çoğunluğunun onayının gerekli olduğunu zorunlu kılar, ancak bu süreç, müsamahakar yöneticilerin planı değiştirmek için çok az şey yapması nedeniyle şeffaflık eksikliği nedeniyle gölgelenmiştir. İznin olmamasıyla ilgili alıcılardan gelen şikayetler çeşitli yasal forumlara ulaşmaya devam ediyor. Bu yılın başlarında, Ulusal Tüketici Forumu, Gurgaon’daki bir konut projesindeki bir kulenin inşaatını izin alınmadığı için yasa dışı olduğunu ileri sürerek durdurdu. Ayrıca, geliştiricilerin yerleşim planı değişikliği ile ilgili duyurularının diğer şehirlerdeki gazetelerde yayınlandığını da kaydetti (Guwahati bunlardan biriydi).
Komplo
Alıcılar onlarca yıldır sektörle ilgili belirli bir şeffaflıktan şikayet ediyor – gizli maliyetler, küçük yazılar, bir daire teslim edildiğinde değişen broşür vaatleri vb. Bugün şeffaflık gelişti ve 2016’dan beri rera dikkatsizlik, ama sis kalkmadı. Katkıda bulunan önemli bir faktör, geliştirme yetkililerinin ve emlakçıların, alıcıların çıkarlarından ziyade birbirlerinin çıkarlarını desteklemek için uyum içinde çalışmış olmalarıdır. Örneğin, İkiz Kuleler davasının ele alınmasında, Yüksek Mahkeme oturumu – Adalet DY ChandrachudO zamandan beri CJI olarak devralan , kısmen – Noida yetkilileri ve komisyoncu arasında “gizli anlaşma” ve “alçak bir suç ortaklığına” bölündü. Geçen yıl eyalet hükümeti, Noida’nın performansına ilişkin kapsamlı bir CAG denetimi yaptı ve bu, Yüksek Mahkeme’nin hem politika hem de prosedürde bir dizi ciddi kusur bulduğunu tekrarladı. Ancak, geliştirme yetkilileri eski yapılarla çalışmaya devam ediyor. Değişen, bunların hem mahkemeler hem de alıcılar tarafından denetlenmesidir. Ama bu uzun vadeli bir çözüm olamaz. Bu acil reform ihtiyacı olan bir alandır
Maddeleri
Emlak sözlüğünde, bugünlerde en çok kullanılan kelime, temel olarak belirli bir arsa üzerinde ne kadar inşa edebileceğinizi tanımlayan taban alanı oranının kısaltması olan FAR’dır. FAR, hükümetler için meşru bir gelir akışı ve önemli bir şehir planlama aracıdır. Ancak, İkiz Kuleler örneğinin de gösterdiği gibi, kafa karıştırıcı olabilen, tahsis edilme şeklidir. Mülkiyet politikaları, FAR gibi sürecin çeşitli bölümlerini etkileyen, zaman zaman başvurulan ve değiştirilen tüzüklerle değişmeye devam ediyor. Bu nedenle, bir politika sapmasından kaynaklanan bir sorunun kökenlerinin izini sürmeye çalışmak, bir kanunlar labirentini deşifre etmek anlamına gelir. Her şeyin rahatlığıyla karakterize edilen bir çağda, neden alıcının rahatlığına öncelik verip poliçeden sürece kadar her şeyi basit bir izleme mekanizmasıyla bir devlete veya Rera portalına koymayasınız?
Güvenmek
NCR’nin emlak piyasası yıllardır güven uyandırmayı başaramadı. Konut projeleri programın yıllarca gerisinde kalırken, Jaypee Infratech ve Amrapali, mahkeme kontrolünde uzun kararlar alıyor. Alıcılar için bekleme sonsuz görünüyordu. Ancak İkiz Kuleler’in yıkılması, tüm usul onaylarını aldığı için güveni başka bir boyutta sarstı. Duruşmanın kendisi adli soruşturma testini geçemedi. Paradiso’nun çöküşü süreçteki güven faktörünü de sarstı. Bunu düzeltmek devlet hükümetlerinin elindedir. Güven, süreç açık ve etkili olduğunda gelir. Evlerin zamanında teslim edilmesini sağlamak ve alıcılara konutla ilgili şikayetler için tek pencerede çözüm sağlamak uzun bir yol kat edecektir.
Sertifikasyon
Yeni daireniz taşınmak için güvenli mi? Vaat edilen tüm olanaklar mevcut mu? Tüm asansörler çalışıyor mu? Yangından korunma cihazı düzgün çalışıyor mu? Muhtemelen hayatınızın geri kalanında evim diyeceğiniz bir yer için bu soruların olması doğaldır. Ve size şeffaf cevaplar vermek komisyoncunun ve hükümetin işidir. Ancak Chintels Paradiso’nun (yukarıda resmedilmiştir) çökmesinden sonra, size evin taşınabileceğini söyleyen bir belgeye – oturma belgesi veya OC – temel güven sarsıldı. Trajedi aynı zamanda diğer birçok toplum arasında inşaat kusurlarına ilişkin benzer şikayetleri artırdı ve hem Gurgaon hem de Noida’da yapısal denetim politikalarının formüle edilmesiyle sonuçlandı. Ancak bir denetim mekanizması güven verici olsa da, OK düzenleme sürecindeki boşlukların nasıl kapatılacağı sorusu yanıtlanmayı beklemektedir.
Temizlemek
UP hükümetinin Noida hakkındaki CAG raporunu eyalet meclisine sunma kararı bir niyet beyanıydı. Ayrıca proaktif olarak bir tane oluşturdu OTURMAK ve SC’nin İkiz Kuleler’i kolaylaştıran yetkililerin kovuşturulması emrini vermesinin ardından bir soruşturma başlattı. CAG yıkıcıydı. “Denetim önemli politika eksiklikleri buldu… Noida yönetim kurulu, yönetim ve memur seviyelerinde başarısızlıklar gözlemlendi” dedi. Eyalet, Noida Otoritesinin reformu için henüz bir yol haritası çıkarmadı. Haryana’da planlama departmanındaki memurların rolü, alıcılar tarafından defalarca sorgulandı.